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Il mercato immobiliare in Lombardia nel 2012: compravendite ancora in calo, ma i prezzi tengono
5 Giugno 2012 
Presentato a Milano lo scorso 5 giugno, nell'ambito della giornata di apertura dell'edizione 2012 di EIRE (Expo Italia real Estate) presso i padiglioni del polo esterno della Fiera di Milano, la quarta edizione dello studio "Il mercato immobiliare in Lombardia", promosso da ANCE Lombardia in collaborazione con l'istituto di ricerca CRESME.
La ricerca mette a fuoco lo scenario del mercato immobiliare in Lombardia in relazione agli effetti prodotti sul contesto dalla crisi economica in atto, che dagli ultimi mesi del 2011 vive una nuova e più critica fase. Questa situazione incide pesantemente sulla capacità di reddito, di risparmio e di accesso al credito da parte delle famiglie, e penalizza la capacità di accesso alla casa producendo, quindi, una nuova, pesante contrazione del settore immobiliare e, di conseguenza, dell'intera economia.
Il 2011 ha visto il giro d'affari del settore delle costruzioni scendere, a livello regionale, a quota 24,3 miliardi di euro, con un calo del 4,6% in termini reali rispetto all'anno precedente, e le previsioni annunciano un'ulteriore flessione per il 2012. Negli ultimi 5 anni, quindi, il settore avrà perso quasi un quarto del suo valore, anche se, nonostante la recessione, continua a rappresentare l'11% del prodotto interno lordo regionale, senza considerare l'indotto.
Il mercato immobiliare in Lombardia ha prodotto nel 2011 un fatturato pari a 22,5 miliardi di euro, di cui 18,1 provenienti dal settore residenziale e 4,4 dal non residenziale: il livello più basso degli anni 2000, ma che conferma quella lombardo come la principale piazza immobiliare a livello nazionale.
Dopo l'intervento di apertura del convegno del Presidente di ANCE Lombardia, Luigi Colombo, il Direttore del CRESME, Lorenzo Bellicini, ha illustrato i principali dati e le tendenze in atto nel mercato immobiliare lombardo. Successivamente, Giorgio Santilli, giornalista economico de "Il Sole24Ore"", ha moderato un dibattito al quale hanno preso parte il Prof. Paolo Savona, economista e Presidente del Fondo Interbancario di Tutela dei Depositi, e l'imprenditore edile Claudio De Albertis, Presidente di Assimpredil ANCE, l'Associazione dei Costruttori delle Province di Milano, Lodi, Monza e Brianza. è intervenuto, in occasione dell'evento, anche il Presidente di Ge.Fi., Antonio Intiglietta.
In allegato, il rapporto in versione integrale, suddiviso nei sei capitoli che lo compongono (nota di sintesi, inquadramento economico, scenario demografico, segmentazione della domanda immobiliare, scenario immobiliare, focus sull'indotto) e nelle monografie relative all'andamento del mercato nelle dodici province lombarde.
LE COMPRAVENDITE RESIDENZIALI
Dopo il timido "rimbalzo"" registrato nel 2010, le compravendite nel comparto residenziale in Lombardia tornano a segnare nel 2011 una lieve caduta, pari al -2,7%. Il dato regionale mostra però al suo interno profonde differenze in base alla localizzazione territoriale delle abitazioni, frutto della selezione della domanda prodotto dalla crisi in atto: i capoluoghi registrano un rallentamento della ripresa, con un limitato incremento dell'1% (contro il +4,7% del 2010), mentre i comuni minori flettono bruscamente del 3,9% (contro il -0,6% dell'anno precedente). Tra il 2006 e il 2011 le compravendite in Lombardia sono diminuite del 35,2%, rispetto ad una media italiana del -31%,con una flessione del 38,1% nei comuni minori, uno dei peggiori risultati tra le regioni italiane, e un forte calo (-24,5%) anche in quelli capoluogo, al pari di quanto registrato dalla media nazionale. Tra i capoluoghi emergono differenze significative, con province che perdono quasi il 50% delle compravendite, come Lodi, e altre che tengono, come Sondrio, con un -25% rispetto al 2006.
Se il trend negativo fino al 2009 aveva interessato tutte le aree urbane, fatta eccezione per Bergamo e Lodi, l'inversione di tendenza del 2010 non interessava invece tutte le città, ma era trainata soprattutto dai risultati positivi di Milano, Mantova, Sondrio e Brescia. Nel 2011, invece, la modesta crescita complessiva è più diffusa, ad eccezione di Mantova, che compensa la crescita del 2010 con un -14% e Brescia (-10%), mentre le città più vivaci sono sicuramente Pavia, con un incremento del 10%, Varese (+5,4%) e Sondrio (unica provincia in cui il mercato è complessivamente in ripresa).
Milano, considerando sia il capoluogo che il resto della provincia, registra un bilancio di mercato complessivamente stagnante (-0,1%), con una contrazione del 30% negli ultimi cinque anni: le compravendite censite nei comuni della provincia di Milano indicano un calo dell'1,6% rispetto al 2010, annullando così la breve e modesta fase espansiva dell'anno scorso; cresce ancora, ma in maniera più limitata rispetto all'anno precedente (+1,8 %, a fronte del +6,7 % nel 2010) il mercato immobiliare nel capoluogo regionale, che con oltre 19.000 scambi si conferma comunque il più dinamico a livello regionale.
Per quanto riguarda le dimensioni delle abitazioni oggetto di compravendita, nel 2011 circa un terzo delle transazioni ha riguardato abitazioni di taglio piccolo, con il picco nei comuni di Milano (35%) e Pavia (34%). Si tratta delle città dove lo scorso anno si sono scambiati più monolocali, tipologia poco presente, invece, negli scambi a Brescia e Mantova, dove prevalgono alloggi di dimensioni più consistenti. Osservando la dinamica rispetto al 2010, la tenuta del mercato nei capoluoghi è da ricondurre ai tagli medi e medio piccoli, mentre nei comuni minori l'unico segmento in crescita è quello dei tagli più grandi, soprattutto nelle province di Como, Bergamo e Sondrio.
Nonostante il ridimensionamento significativo delle compravendite, i prezzi delle abitazioni si mantengono stabili, con forti differenze che dipendono dal fattore territoriale e tipologico. I dati dell'Agenzia del Territorio indicano, infatti, la tendenza legata ad un nuovo, seppur ancora modesto, rialzo delle quotazioni nelle aree centrali e semicentrali dei comuni capoluogo, mentre prosegue, a ritmi costanti ma assai limitati, la progressiva riduzione delle quotazioni nei comuni minori, soprattutto nelle zone periferiche e in quelle centrali, circoscritta alla componente dell'usato e alle realizzazioni di minor qualità costruttiva.
Nei comuni capoluogo la quotazione media si attesta su 3.000 euro/mq, con picchi di 4.500 euro/mq per le zone centrali e 1.900 euro/mq per le periferie. Nei comuni minori, dove le quotazioni sono mediamente più basse, la frenata dei prezzi è più significativa, con quotazioni mediamente attestate su 1.390 euro/mq, e una forbice di prezzi che va dai 1.330 euro/mq per le aree centrali e i 1.600 euro/mq delle zone semicentrali.
LE COMPRAVENDITE NON RESIDENZIALI
Per il sesto anno consecutivo il mercato immobiliare non residenziale continua a ridursi a causa dell'over-produzione di spazi non residenziali e della crisi economica: nel 2011 le compravendite registrano una flessione del 2,2% rispetto all'anno precedente, con un calo complessivo del 39% rispetto al 2006. Il settore più colpito tra il 2006 e il 2011 è quello commerciale (negozi, laboratori e centri commerciali) che ha ceduto il 42% delle transazioni (-47,5% rispetto al 2002) mentre il settore degli uffici, in diminuzione dal 2006, ha perduto il 39,6% degli scambi in 6 anni e ben il 54,9% dal 2002. Il settore produttivo, che sembrava mantenere un andamento migliore, ha perso il 32,3% dal 2006 ad oggi (-36,6% dal 2002).
Il comparto non residenziale mostra però dinamiche territoriali opposte rispetto al residenziale: la caduta è maggiore nei comuni capoluogo, dove nel 2011 si perde il 44% del mercato rispetto al 2006, con una caduta generalizzata che 'salvà solo Como (-12%) e Lecco (-12,7%), e penalizza pesantemente Milano (-49%) e Brescia (-46%). Mentre negli altri comuni la caduta è generalizzata: la media è del -36,6%, con il picco minimo a Lodi (-15,7%) e a Sondrio (-23,4%). Il 2011 è stato più negativo per i comuni minori, con una riduzione del 2,8% a fronte del -1% dei dodici capoluoghi. Ma la questione oggi riguarda che cosa succederà nel 2012: in questo comparto, più ancora che nel residenziale, la recessione, come mostrano i dati del 2009 (in un anno si è perso un quinto del mercato), incide pesantemente.
LA CAPACITà DI ACCESSO ALLA CASA
Da luglio 2011 la domanda di mutui da parte delle famiglie italiane registra una vertiginosa discesa a seguito della crisi di liquidità del sistema avviata a giugno. Da novembre 2011 a marzo 2012 le richieste di mutui ipotecari registrano un dimezzamento rispetto agli stessi mesi 2010-2011.
L'analisi comparata sulla capacità di reddito e risparmio delle famiglie italiane e il mercato immobiliare dal 1958 al 2010 mostra come negli anni 2000 il reddito delle famiglie italiane non è cresciuto, e anzi dal 2007 è cominciato a diminuire, mentre i prezzi delle abitazioni sono cresciuti sino al 2008; a ciò si accompagna una fase di caduta della capacità di risparmio delle famiglie, che la crisi in atto non potrà che aggravare. Il debito e conseguentemente la dipendenza da sistema di finanziamento bancario, è diventato una variabile più importante rispetto al passato. E la restrizione del credito e l'incremento dei tassi incidono su quella quota di mercato che necessita dei mutui: il "bene casa"" è sempre più difficile da ottenere in proprietà. Nel 2011 i margini di miglioramento rispetto al 2010 sono molto contenuti e nella stima per il primo semestre del 2012, il recupero di capacità di acquisto è quasi piatto in tutte le aree.
L'ammontare complessivo dei mutui in essere in Lombardia destinati all'acquisto di abitazioni è pari all'87% dell'ammontare complessivo dei finanziamenti destinati all'acquisto alla fine del 2011. Di questi la quota relativa alle famiglie è pari al 96,3%. Secondo le informazioni pubblicate da Banca d'Italia, le erogazioni di nuovi finanziamenti per l'acquisto di abitazioni sono risultate nel 2011 in calo del 6,4% rispetto al 2010, in linea con le contrazioni dei tre anni precedenti. Il livello dei nuovi finanziamenti erogati è così inferiore del 23% rispetto al massimo del mercato degli ultimi 13 anni, raggiunto nel 2007, e la seconda metà del 2011 mostra un evidente deterioramento (-16% nel terzo e -18,4% nell'ultimo trimestre 2011).
Anche i finanziamenti per investimenti in costruzioni, per lo più rivolti a nuove realizzazioni, ma anche ad interventi di ristrutturazione, confermano tale tendenza: alla fine del 2011 i finanziamenti riguardano in prevalenza il settore delle abitazioni (oltre il 50% dei finanziamenti totali) con una quota in tendenziale incremento negli ultimi anni; il 38% si riferisce ai fabbricati non residenziali; mentre la quota residuale (10%) riguarda il comparto delle opere del genio civile. Questi finanziamenti mostrano una brusca flessione nel 2011 per quelli relativi alle abitazioni, pari ad un -17,3%. Allineata alla dinamica di quelli per l'acquisto, anche le nuove erogazioni per la costruzioni di fabbricati non residenziali in riduzione nel 2011 per il quinto anno consecutivo. Dinamica in controtendenza per le opere del genio civile, che dopo il crollo verticale registrato nel 2008, mostrano un progressivo recupero nei tre anni successivi, che lascia però il settore ancora assai lontano dai livelli dei primi anni 2000.
LA COMPONENTE DEMOGRAFICA E LA DOMANDA ABITATIVA
La crisi in atto ha solo parzialmente rallentato i flussi di immigrazione, che in Lombardia producono il 30% della domanda abitativa primaria totale tra il 2002 e il 2012, destinata a crescere fino al 56% nei prossimi 10 anni. In regione, inoltre, il numero delle nuove famiglie è cresciuto del 7,9%, e nei prossimi 10 anni si prevede che crescerà ulteriormente del 12,5%. Ma a questo dato va aggiunto che le nuove famiglie italiane in Lombardia saranno nel prossimo decennio il 10% in meno rispetto al decennio precedente: la componente straniera crescerà in modo significativo, rappresentando il 55,6% delle famiglie contro il 44,4% di quelle italiane, e producendo così una domanda abitativa primaria superiore a quella delle famiglie italiane.
A fronte quindi di una pressione demografica che fa crescere la domanda abitativa, si porrà con sempre maggior forza il problema di accesso al credito dei giovani e degli stranieri. La crisi in atto colpisce infatti il segmento di domanda tra i 19 e i 44 anni, e la domanda che si accumula fatica quindi a trasformarsi in mercato.
Queste considerazioni trovano riscontro nel problema del patrimonio immobiliare invenduto, che caratterizza oggi il mercato anche lombardo: la pressione demografica, grazie ai flussi di immigrazione ancora importanti, fa accumulare la domanda, e il problema della capacità di reddito, di accesso al credito e dei prezzi delle abitazioni che tocca un'ampia fascia della domanda genera l'invenduto. Il nodo non è quindi un eccesso di offerta rispetto alla domanda (il differenziale tra il saldo delle nuove famiglie/alloggio e le abitazioni disponibili si mantiene sui livelli massimi dagli anni '80), bensì la capacità di accesso al mercato da parte delle famiglie, che produce una crescita degli affitti e della domanda di housing sociale.
Da questo punto di vista è chiaro che va sviluppata una politica che favorisca forme di ascensore sociale, che aiuterebbero giovani e stranieri ad accedere a prodotti di minor qualità liberato da chi cerca maggior qualità e a risolvere il problema dell'invenduto. Quest'ultimo, però, presenta ancora alcune criticità: i prezzi non sono scesi rispetto al livello di prodotto di qualità ormai inadeguata che rappresentano, e risultano ancora troppo cari per le famiglie.